Άδειες Δόμησης

Στο γραφείο μας αναλαμβάνουμε όλες τις απαραίτητες μελέτες και διαδικασίες για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών - Αδειών Δόμησης. Είτε πρόκεται για νέα οικοδομή, προσθήκη σε υπάρχον κτίριο, αλλαγή χρήσης ή άλλη Πολεοδομική Πράξη, αναλαμβάνουμε πλήρως την εκπόνηση των μελετών που απαιτούνται, καθώς και τη διεκπαιρέωση τους.

Με υψηλή αισθητική και ακολουθώντας τις σύγχρονες τάσεις της Αρχιτεκτονικής σχεδιάζουμε το Κτίριο σας, λαμβάνοντας πάντα υπόψιν τις ανάγκες και την οικονομική σας δυνατότητα. Σε κάθε μας σχέδιο φροντίζουμε πάντοτε για την πρακτικότητα και τη λειτουργικότητα των χώρων, ενώ ταυτόχρονα εξασφαλίζουμε και την άρτια Ενεργειακή Απόδοση με χρήση των νέων τεχνολογιών.

Η διεκπεραίωση της άδειας καλύπτεται εξ ολοκλήρου από το γραφείο με υπευθυνότητα, συνέπεια και ταχύτητα. Εσείς το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να απευθυνθείτε σε εμάς και να μας περιγράψετε τις επιθυμίες σας.

Άδεια δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249), απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως:

  1. Κατεδάφιση κατασκευών. Στην περίπτωση που κατεδαφίζεται ολόκληρο κτίριο και όχι τμήμα αυτού, δεν απαιτείται να υποβληθεί διάγραμμα δόμησης.
  2. Εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων.
  3. Ανέγερση, προσθήκη, επισκευή, κτιρίων και των παραρτημάτων τους.
  4. Κατασκευή πισίνας.
  5. Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.
  6. Κατασκευή και προσθήκη οποιασδήποτε μορφής εγκατάστασης, που δεν ορίζεται με τις παραγράφους 2 και 3.
  7. Περιτοιχίσεις και περιφράξεις που δεν ορίζονται με την παράγραφο 3ζ.
  8. Κατασκευή υπόγειων δεξαμενών.

Στο πακέτο οικοδομικής αδείας περιλαμβάνονται οι παρακάτω εργασίες με τις προδιαγραφές που απαιτούνται από τις ελέγχουσες Πολεοδομικές Αρχές:

  • Τοπογραφική αποτύπωση. 
  • Αρχιτεκτονική μελέτη & επίβλεψη - Πολεοδομικός έλεγχος, σχέδια κατόψεων / όψεων / τομών, μονώσεις, φωτισμό, αερίσμό.
  • Στατική μελέτη & επίβλεψη - 3D επίλυση, έλεγχο αντοχών / μετακινήσεων, σχέδια κατόψεων / λεπτομερειών.
  • Μελέτη ενεργειακής απόδοσης - Θερμομόνωση, απώλειες, θέρμανση / ψύξη, ενεργειακή κατηγορία. 
  • Πυροπροστασία - Έλεγχος δομικών στοιχείων, πυραντίσταση, έξοδοι διαφυγής, μέτρα πυροπροστασίας.
  • Μηχανολογική μελέτη & επίβλεψη - Δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρολογικά, σχέδια κατόψεων.
  • Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου - Ακάλυπτοι χώροι.
  • Απαραίτητα έγγραφα, εκθέσεις, έντυπα πληρωμών, αιτήσεις κ.λ.π. τα οποία ζητούνται από τις Αρχές.
  • Διεκπεραίωση της διαδικασίας έκδοσης άδειας δόμησης στην αρμόδια Αρχή.

Οικοδομική άδεια - Άδεια Δόμησης (κανονική ή μικρής κλίμακας) ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ και σε περιπτώσεις αλλαγής εξωτερικών κουφωμάτων, εξωτερικών ελαιοχρωματισμών όταν απαιτείται σκαλωσιά, διαμορφώσεων ακαλύπτων χώρων και γενικά σε όλες τις περιπτώσεις που χρησιμοποιούνται ικριώματα (σκαλωσιές)

 

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ - ΑΔΕΙΑΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Συνοπτικά, η διαδικασία για την έκδοση της άδειας δόμησης (ΦΕΚ 251Β/13.02.2012) έχει ως εξής :

  • Υποβολή των απαιτούμενων μελετών και δικαιολογητικών για την έγκριση δόμησης του οικοπέδου (άρθρο 1). Γενικά ελέγχεται το τοπογραφικό διάγραμμα, οι όροι δόμησης, το διάγραμμα δόμησης, η αιτούμενη δόμηση (δόμηση, κάλυψη, όγκος κτλ) και το περίβλημα του κτιρίου (πλάγιες αποστάσεις, ύψη κτλ), οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τα στοιχεία νομιμότητας τυχών υφιστάμενων κτισμάτων, κ.α.
  • Μετά την έγκριση δόμησης και σε διάστημα μικρότερο του ενός έτους για κτίρια επιφάνειας εως 2.000 τμ και δυο ετών για κτίρια μεγαλύτερα από 2.000 τμ, υποβάλλεται αίτηση για Άδεια Δόμησης που συνοδεύεται από τις απαιτούμενες μελέτες, δηλώσεις και δικαιολογητικά (άρθρο 2).

Οι υπηρεσίες δόμησης παύουν να έχουν αρμοδιότητα για την διεξαγωγή του ελεγκτικού έργου, το οποίο πλέον ανατίθεται στους Ελεγκτές Δόμησης. Ελεγκτές δόμησης είναι ιδιώτες μηχανικοί, οι οποίοι εποπτεύονται από την αρμόδια Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Δόμησης του Υ.Π.Ε.Κ.Α., λαμβάνουν σχετική άδεια και εγγράφονται σε Μητρώο του Υ.Π.Ε.Κ.Α. μετά από επιτυχή συμμετοχή σε εξετάσεις.

 

ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ

Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια είναι δυνατή η αλλαγή της χρήσης του κτιρίου ή ενός τμήματος αυτού, από την χρήση με την οποία εκδόθηκε η οικοδομική άδεια σε μια άλλη χρήση όπως π.χ. από κατάστημα σε κατοικία ή αντίστροφα. Η αλλαγή αυτή απαιτεί την έκδοση νέας άδειας αλλαγής χρήσης. Η νέα χρήση θα πρέπει να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής όπου βρίσκεται το κτίριο καθώς επίσης και από τον Οικοδομικό Κανονισμό και την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας – καταστατικό του κτιρίου (εάν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία). Έτσι π.χ. δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης από υπόγεια αποθήκη σε υπόγεια κατοικία αφού ο κανονισμός απαγορεύει την κυρία χρήση κατοικίας σε υπόγεια στάθμη που δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης του οικόπεδου εκτός και αν ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί και η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης προσμετρηθεί σε αυτόν ή δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης μιας κατοικίας ενός ορόφου σε γραφείο εάν το καταστατικό της πολυκατοικίας απαγορεύει αυτή την χρήση.

Συνήθως, κατά την αλλαγή της χρήσης ενός κτιρίου ή κάποιου τμήματος προκύπτουν και εργασίες διαμόρφωσης του χώρου. Για να διαμορφωθεί ένα κατάστημα σε κατοικία, θα πρέπει να σχεδιάσουμε μια νέα κάτοψη του χώρου που θα περιλαμβάνει λουτρό, κουζίνα, υπνοδωμάτια κ.λπ. όπως επίσης μπορεί να χρειάζεται και διαμόρφωση των όψεων του κτιρίου με την  προσθήκη νέων ανοιγμάτων ή την κατάργηση των παλαιών. Η διαμόρφωση της νέας κάτοψης του κτιρίου έχει αρκετούς περιορισμούς καθώς τα υποστυλώματα και οι δοκοί του κτιρίου έχουν κατασκευαστεί σε σημεία όπου να εξυπηρετούν το αρχικό σχέδιο του κτιρίου όπως επίσης και το περίγραμμα είναι δεδομένο, εκτός και αν προσθέσουμε στην άδεια και την προσθήκη κάποιου τμήματος. Η τροποποίηση του υφιστάμενου στατικού φορέα είναι αρκετά δαπανηρή και γενικώς αποφεύγεται.

Οποιαδήποτε τροποποίηση των μελετών που έχουν υποβληθεί στην αρχική άδεια απαιτεί την έκδοση νέας μελέτης κατά την διαδικασία της αλλαγής χρήσης όπως π.χ. η κατασκευή ενός νέου λουτρού που εκτός της νέας αρχιτεκτονικής μελέτης, θα πρέπει να γίνει και νέα μελέτη ύδρευσης και αποχέτευσης. Επίσης, σε πολλές περιπτώσεις, η νέα χρήση απαιτεί πρόσθετες μελέτες όπως πχ εάν αλλάζει μια κατοικία σε κατάστημα, απαιτείται και η μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας. Ανάλογα με το μέγεθος και την θέση των τροποποιήσεων της κάτοψης, ελέγχεται και η στατική επάρκεια του κτιρίου. Ο έλεγχος της στατικής επάρκειας του κτιρίου απαιτείται και όταν έχουμε πρόσθετα φόρτια στο κτιρίο λόγω της νέας χρήσης όπως π.χ. στα δάπεδα ενός κτιρίου που κατασκευάστηκε ως κατοικία και μετατρέπεται σε κατάστημα που συμφώνα με τους ισχύοντες κανονισμούς φορτίσεων, φέρουν μεγαλύτερα ωφέλημα φόρτια.

 

ΧΡΟΝΟΣ ΙΣΧΥΟΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ

 

Οι οικοδομικές άδειες αν δεν ανακληθούν ή ακυρωθούν ισχύουν μέχρι την αποπεράτωση των προβλεπόμενων από αυτές οικοδομικών εργασιών που πιστοποιείται με τη σχετική θεώρηση της άδειας και όχι περισσότερο από τέσσερα (4) χρόνια από την έκδοσή τους.

 

Κατ εξαίρεση ο χρονικός περιορισμός των τεσσάρων (4) χρόνων αυξάνεται σε έξι (6) χρόνια στις περιπτώσεις ανέγερσης ξενοδοχειακών μονάδων δυναμικότητας πάνω από 300 κλίνες ή κτιριακών εγκαταστάσεων παραγωγικών δραστηριοτήτων βιομηχανικής χρήσης εμβαδού πάνω από 5.000 τ.μ. ή όγκου παραπάνω από 15.000 κ.μ.

 
Αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας και για το υπόλοιπο του χρόνου ισχύος της επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:
  • Αλλαγή ή παραίτηση επιβλέποντος μηχανικού
  • Τροποποίηση της αρχιτεκτονικής ή στατική ή οποιασδήποτε μελέτης είτε αλλάζει είτε όχι το περιτύπωμα του κτιρίου αλλά χωρίς να αλλάζει ο όγκος και ο συντελεστής δόμησης της αρχικής άδειας.
  • Αλλάγη του συντελεστή δόμησης.
  • Αύξηση του όγκου της κατασκευής.
  • Αλλαγή χρήσεως της κατασκευής.
 
Ενημέρωση της οικοδομικής άδειας επιβάλλεται στις παρακάτω περιπτώσεις:
  • Μικρής σημασίας τροποποιήσεις της αρχιτεκτονικής μελέτης
  • Τοπικές αλλαγές στατικής μελέτης ή των υπόλοιπων μελετών
  • Για μεταβολές των διαστάσεων του οικοπέδου ή του κτιρίου (εντός συγκεκριμένων ορίων) όταν δεν παραβιάζεται ο συντελεστής δόμησης και οι υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου.
 
Η οικοδομική άδεια μπορεί να αναθεωρείται για παράταση ισχύος μετά από αυτοψία κατά περίπτωση:
  • Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αδείας έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται επ' αόριστο.
  • Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αδείας δεν έχουν γίνει εργασίες ή δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται για άλλα 4 χρόνια από την ημερομηνία λήξης της.
  • Αν μέχρι τη λήξη της ισχύος της αναθεώρησης έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός η άδεια αναθεωρείται επ' αόριστο. 

Άδεια εκσκαφών, επιχωματώσεων ή κατεδάφισης ισχύουν για 6 μήνες από την έκδοσή τους εφόσον δεν αναθεωρηθούν.

Σε περιπτώσεις διακοπής των εργασιών χωρίς την υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη ή ανωτέρας βίας η άδεια παρατείνεται για όσο χρονικό δίαστημα ήταν επιβεβλημένη η διακοπή των εργασιών

 

ΗΛΕΚΤΡΟΔΟΤΗΣΗ - ΣΥΝΔΕΣΗ ΜΕ ΔΙΚΤΥΑ ΚΟΙΝΗΣ ΩΦΕΛΕΙΑΣ

 

Μετά το πέρας των εργασιών απαιτείται η σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης και ηλεκτρικού. Για να πραγματοποιηθεί πρέπει να ικανοποιούνται τα εξής:

  • Να έχει σφραγιστεί η άδεια οικοδομής για το πέρας των εργασιών - ηλεκτροδότηση.
  • Να έχει πληρωθεί το ΙΚΑ.
  • Να έχει πληρωθεί το απαιραίτητο ΦΠΑ.
Οι τρείς παραπάνω συνθήκες αποτελούν κρίσημα σημεία για τα οποία πρέπει να είναι ενημερωμένος ο πελάτης.
 

Ξεκινώντας από το πρώτο σημείο θα πρέπει να αναφέρουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις οταν συζητούμε για την έκδοση οικοδομικής αδείας από την πλευρά του μηχανικού εννοείται η έκδοση άδειας για την ανέγερση της κατασκευής. Αυτό σημαίνει οτι το κόστος αμοιβών μηχανικού για την έκδοση της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει κατ' ελάχιστο τις αμοιβές των απαραίτητων ΜΕΛΕΤΩΝ. Αυτές αρκούν μεν για να γίνει η έκδοση αδείας αλλά ΔΕΝ αρκούν για να γίνει και η σφράγισή της προς ρευματοδότηση μετά το πέρας των εργασιών κατασκευής.  Για να γίνει αυτό θα πρέπει να έχουν πληρωθεί και οι αμοιβές ΕΠΙΒΛΕΨΕΩΝ των παραπάνω απαραίτητων μελετών. Αυτό το σημείο θα πρέπει να είναι ξεκαθαρισμένο με τον μηχανικό σας όταν παίρνεται μια προσφορά για το κόστος έκδοσης αδείας.

 

 

Για κάθε κατασκευή προκύπτει κατά την έκδοση της οικοδομικής αδείας ένας ελάχιστος αριθμός ημερών απασχόλησης για τις οποίες θα πρέπει να έχουν καταβληθεί τα αντίστοιχα ημερομίσθια προκείμενου το έργο να θεωρηθεί αποπερατωμένο. Το κόστος των ημερομισθίων αυτών είναι αυτό που ονομάζουμε "κόστος ΙΚΑ". Πριν την σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας θα πρέπει να έχει πληρωθεί στο ΙΚΑ το ποσό που αντιστοιχεί στα ημερομίσθια αυτά. Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι ενώ μεν ο αριθμός ημερών απασχόλησης είναι συνολικά δεδομένος από την έκδοση της άδειας και πριν οποιαδήποτε εργασία δεν είναι δεδομένο το κόστος που θα καταλήξετε να πληρώσετε στο ΙΚΑ.

Αυτό συμβαίνει διότι δεν ορίζεται το που θα καταβληθεί το κάθε ημερομίσθιο. Δηλαδή μια ημέρα απασχόλησης ενός έμπειρου αρχιμάστορα με παιδιά μπορεί να έχει ημερομίσθιο 2-3 φορές το ημερομίσθιο για μια ημέρα απασχόλησης νέου ειδικευόμενου τεχνίτη. Πράγμα που σημαίνει ότι το σύνολο των ημερομισθίων αθροιστικά μπορεί να έχει μεγάλες διαφορές ανάλογα με τα συνεργεία και τα άτομα που επιλέγουμε. 

 

Το τελευταίο σημείο είναι επίσης κρίσιμο και πολλές φορές προκαλεί αρκετά προβλήματα. Κατά την έκδοση της άδειας προκύπτει το λεγόμενο ελάχιστο κόστος οικοδομής. Το κόστος αυτό είναι το ελάχιστο που ζητείται να δικαιολογήσουμε ως δαπάνη κατά την ανέγερση του έργου και ελέγχεται από την εφορία μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή και ζητηθεί η σύνδεση με τα κοινόχρηστα δίκτυα. Ο έλεγχος του ελαχίστου κόστους γίνεται με την προσκομιδή τιμολογίων από τις εργασίες που εκτελέστηκαν στο έργο. Τα τιμολόγια αυτά ΠΡΕΠΕΙ να είναι από όλα τα στάδια εργασιών ΚΑΙ να αθροίζονται σε ποσό τουλάχιστο ίσο με το ελάχιστο κόστος που είχε προκύψει βάσει οικοδομικής αδείας. Κατά τον τρόπο αυτό βεβαιώνεται οτι έχει πληρωθεί ένα ελάχιστο ΦΠΑ - φόρος για τις εργασίες και τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν. 

Ο ιδιοκτήτης του έργου ο οποίος θα πρέπει να έχει υπόψη του να εκδόσει και να κρατήσει τουλάχιστο τα απαραίτητα τιμολόγια για τις εργασίες που εκτελεί στο έργο για να τα προσκομίσει στην εφορία μετά την ολοκλήρωσή του.

 

Μεταβείτε στην Αρχική σελίδα